房貸只能轉增貸？還有哪些選擇呢？

2021110317:24

近幾年台灣的房價上漲，房屋的可貸額度大幅增加，而且房貸的利率一直下降，很多人選擇用房屋多貸一筆資金來週轉運用，或是把整筆房貸移轉到利率較低的銀行，房貸最基本的分類有增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸四種方式可以選，但是要怎麼選擇比較好？怎麼樣找到最適合自己房貸狀況的房貸再貸方式？

一、何謂房貸增貸？

房屋增貸即向「原貸款銀行申請增貸」。在房子已經有貸款的前提之下，將已經償還部分本金的房子作為擔保品，再向原貸款銀行申請增加貸款額度。而銀行通常也會以已經償還的金額做為增貸的額度，當然還會參酌當時的房屋價值與申貸人的房貸繳納紀錄、財力條件與信用狀況作為審核的依據，決定核貸金額。

房屋增貸有什麼好處？

利率低相對簡便快速還款年限長費用較省維持原有優惠

二、何謂房貸轉貸？

房貸轉貸就是幫房貸搬家的意思，將房貸從原貸款的A銀行搬移到另一家B銀行，抵押權也必須換成新銀行的抵押權。房屋轉貸與另外增加貸款額度的房貸增貸不一樣，房貸增貸是指原房貸已經繳款一陣子後，由於已經還了部分的本金，可以再向原本貸款的銀行申請增加額度貸款，將這些額度再貸款出來，優點是：費用低，手續較簡便；但是相對審核也比較嚴格。

轉貸流程

尋找銀行＞承辦評估＞審核對保＞抵押轉貸＞轉貸清償＞清償證明＞塗銷完成

※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續，加上牽涉到兩家銀行的作業流程，全程所需時間約 2~4 週。若信用良好，原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。

轉貸注意事項

1.房屋殘值，作為擔保品的房子條件狀況
2.利差與轉貸額度是否值得申請轉貸
3.持份人一致同意轉貸轉貸成本多少？轉貸會產生的額外成本如下
• 原貸款銀行的違約金
※一般會以一定比例 x 貸款本金（或餘額）來計算
• 轉貸時須辦理塗銷與其他證明文件，所產生的代書費與地政規費。
• 轉貸銀行的貸款手續費
綜合以上費用，以貸款金額 500 萬計算，整個轉貸成本約在 20000元左右。

4.如何知道是否划算？
只要第一年省下的利息比轉貸成本還多，就表示轉貸是「划得來」的，這時就是告訴你：可以辦轉貸的時機出現了。另外再提醒：轉貸的利差，建議要 0.3%以上，才會划得來喔~

5.轉貸利率是多少？
一般都是為了降利息，但現在利率那麼低，就算真的找到稍低的利率，利差只有0.1%之間，如果再加上手續費、違約金等等作業成本，算下來根本不划算，也很少人會選擇平轉降息轉貸的方式，若有? 則只有一個可能，就是希望將貸款年限拉長，降低月付金，否則一般會選可以多拿錢的轉增貸。

三、何謂轉增貸？

轉增貸綜合轉貸與增貸的優點，同時也包含了缺點，單純的增貸或轉貸都無法滿足需求時，就可以考慮轉增貸。轉增貸的目的有三點：需要資金，需要降息，想要延長還款年限降低月付金。而與轉貸一樣，也要考慮需支付的成本是否利大於弊。

轉增貸的優點

• 需要降息
•   多一筆資金
•   延長還款期限
•   降低月付金
•   需要爭取寬限期

轉增貸的缺點

• 原購屋優惠無法跟著轉移
    ※二胎房貸則沒有這個問題，因為是第二筆房貸，可以保留原本的優惠利率。
• 房子的可增值空間太少
  ※二胎房貸的計算方式與轉增貸不同，轉增貸的額度需要看房子增值的空間，二胎房貸看的是扣除房貸餘額，即為可貸額度。
• 還款紀錄不良
  ※二胎房貸相對審核寬鬆，但是即使銀行相對寬鬆，信用評分等也是必看的資訊。找好事貸辦二胎房貸，不看負債比，不看信用評分，只要房屋評估還有可貸空間，就可用房子貸第二筆相當額度的資金出來。